اخبار خانه و مسكن

با نزديك شدن به نيمه دوم ارديبهشت ماه مالكان و مستاجران واحدهاي مسكوني به تدريج خود را آماده انجام نقل و انتقالات معاملات رهن و اجاره مسكن مي كنند و اين به معناي آن است كه تا چند وقت ديگر بازار معاملات اجاره مسكن حسابي داغ خواهد شد اما نكته حائز اهميت در اين خصوص روش هاي جديدي است كه در بازار اجاره مسكن در حال شكل گيري است و مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره واحدهاي مسكوني قرار مي گيرد. به طوري كه از سال گذشته تعدادي از مالكان واحدهاي مسكوني در بازار اجاره مسكن (كه تعداد آنها كم نيست)، به تعيين ميزان اجاره بهاي واحد مسكوني شان براساس متراژ روي آورده اند.

براساس فرمولي كه از سال ۱۳۵۱ در اكثر بنگاه ها و مشاوران املاك مبناي محاسبه تعيين قيمت اجاره بهاي واحد مسكوني قرار مي گرفت ابتدا ارزش واحد مسكوني براساس فاكتورهاي رايج تعيين مي شد و سپس ۲۵ درصد از قيمت ملك ميزان رهني بود كه مستاجر بايد پرداخت مي كرد. به عنوان مثال اگر آپارتماني ۵۰ متري ۱۰۰ ميليون تومان قيمت گذاري مي شد، موجر مبلغ رهن آن را حدود ۲۵ ميليون تومان در نظر مي گرفت كه البته در حال حاضر چون در معاملات املاك هر يك ميليون تومان پول رهن معادل ماهانه ۳۰ هزار تومان اجاره تعريف مي شود. در صورت موافقت مالك، مستاجر مي توانست با تبديل بخشي از پول رهن به اجاره ماهانه مطابق با توان خود واحد مسكوني را معامله كند. مثلا رهن ۲۵ ميليون توماني به صورت ۲۰ ميليون وديعه و ماهانه ۱۵۰ هزار تومان اجاره بها تبديل مي شد.

در فرمول جديد مالك قيمت رهن واحد مسكوني خود را براساس متراژ تعيين مي كند. به عنوان مثال اگر آپارتماني ۱۰۰ متري كه در منطقه اي از شمال شهر واقع شده با قيمت هر متر مربعي سه ميليون تومان، مالك آن براي رهن اين واحد مسكوني بابت هر مترمربع از آپارتمان درخواست يك ميليون تومان وديعه را مي كند. به عبارتي قيمت رهن اين واحد ۱۰۰ ميليون تومان تعيين مي شود. بنابراين همان طور كه مشخص است در مبناي قيمت گذاري هاي جديد ميزان رهن بسيار بيشتر از محاسبات قبلي است.

در اين خصوص مهران كه مديريت يكي از بنگاه هاي معاملات ملكي واقع در زعفرانيه را دارد، مي گويد: «اين نحوه محاسبه نرخ رهن و اجاره به يك فرمول تبديل شده و تقريبا از يك سال پيش به خصوص در مناطق شمالي شهر بيشتر مورد استفاده قرار مي گيرد».

وي گفت: «عوامل متعددي در اينكه چه قيمتي براي رهن هر مترمربع يك واحد مسكوني تعيين شود دخيل هستند. به عنوان مثال در مناطقي مانند زعفرانيه براي يك آپارتمان معمولي كه طراحي و امكانات خيلي خاصي ندارد قيمت ها بين متري يك ميليون تا يك ميليون و ۲۰۰ هزار تومان در نوسان است.

در مناطق اعيان نشين شهر به دليل اينكه غالبا ثروتمندان سكونت دارند بالابودن ميزان اجاره بها چندان اهميتي ندارد و بيشتر كيفيت و امكانات مدنظر مستاجران قرار مي گيرد. يعني ممكن است در برخي از مواقع قيمت رهن ملكي تا متري هفت ميليون تومان نيز برسد.

ناگفته نماند ملكي كه رهن آن هر مترمربعي هفت ميليون قيمت دارد قيمت خريد آن بين ۱۲ تا ۱۵ ميليون تومان براي هر متر تعيين مي شود. ضمن آنكه در اين مناطق حتي آرشيتكت سازنده واحد مسكوني در قيمت رهن موثر بوده و به عنوان شناسنامه آن معرفي مي شود.

در برخي از مناطق شهر قيمت ها از اصول خاصي پيروي نمي كند مثلا ما ملك ۲۷۰ متري را در منطقه زعفرانيه داريم كه قيمت رهن آن ۶۰۰ ميليون تعيين شده است».

يكي ديگر از مشاوران املاك مناطق مركزي شهر گفت: «در گذشته مشاوران املاك سعي مي كردند تا همواره فرمول يك چهارم را رعايت كنند و به اين طريق مي شد تا قدري قيمت هاي اجاره را كنترل كرد. هرچند تعيين مبلغ رهن براساس متراژ بيشتر در مناطق شمالي حاكم شده، اما كم كم در مناطق مركزي نيز اين موضوع در شرف اجرا است. در شرايط كنوني كمتر موجري براساس قيمت كل واحدش مبلغ رهن را تعيين مي كند اما در مناطق مركزي شهر كه بيشتر واحدهاي مسكوني از سطح كيفي يكساني برخوردار هستند قيمت هاي متري از ثبات بيشتري برخوردار هستند.

به عنوان مثال ما ملكي ۱۰۰ متري را در منطقه هفت تير به قيمت هر متر ۵۰۰ هزار تومان يعني ۵۰ ميليون تومان اجاره داديم كه اين مبلغ در بيشتر سطح منطقه يكسان است. اگر در بازار اجاره از معيار مشخصي براي تعيين نرخ اجاره استفاده مي شد هيچ گاه نرخ هاي سليقه اي كاربرد پيدا نمي كرد. وقتي كه در سال گذشته نرخ اجاره ۲۰ درصد افزايش داشته اتحاديه املاك چگونه مي تواند مالكان را مجبور كند تا اجاره هاي خود را فقط ۹ درصد افزايش دهند!؟ مسوولان بايد بدانند مالكان براي رسيدن به خواسته هاي خود در مدتي كوتاه راه هاي فرار را پيدا مي كنند. بهتر است مسوولان وزارت مسكن هرچه سريع تر بلوك بندي قيمت اجاره بها را اجرا كنند و در كنار طرح هاي بلندمدت طرح هاي كوتاه مدت را نيز به كار گيرند».